Absurdy obliczania powierzchni zabudowy - biuraprojektowe.eu

Szanowny Kliencie

przypominamy podstawowe informacje z zakresu przetwarzania danych dostarczanych przez Państwa podczas korzystania z naszej platformy. Zamykając ten komunikat (poprzez kliknięcie w przycisk "Akceptuję"), wyrażają Państwo zgodę na wskazane poniżej działania. Platforma biuraprojektowe.eu stosuje pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne pokrewne technologie, które mają na celu:
• poznanie Państwa preferencji na podstawie sposobu korzystania z naszego serwisu;
• wyświetlanie spersonalizowanych reklam, które odpowiadają Państwa zainteresowaniom;
• zapewnienie bezpieczeństwa podczas korzystania z platformy;
• ulepszenie świadczonych przez nas usług poprzez wykorzystanie danych w celach analitycznych i statystycznych;

Zakres wykorzystywania plików cookies mogą Państwo określić w ustawieniach przeglądarki. Bez wprowadzenia zmian ustawień, informacje w plikach cookies mogą być zapisywane w pamięci urządzenia. W ramach świadczonych usług staramy się wyświetlać reklamy odpowiadające Państwa zainteresowaniom, które dotyczą naszych usług oraz usług klientów (marketing bezpośredni). W tym celu wykorzystujemy informacje zapisywane w plikach cookies, które otrzymujemy podczas korzystania z naszych stron. Nasze działania podejmowane są zgodnie z obowiązującym prawem w ramach tzw. uzasadnionego interesu administratora danych, ponieważ chcemy, by wszystkie nasze usługi, w tym wyświetlane reklamy, były najlepiej dopasowane do potrzeb użytkownika.

Podstawowe zasady korzystania z naszych serwisów zostały określone w Regulaminie Portalu biuraprojektowe.eu. Administratorem danych jest Madra Invest sp. z o.o. z siedzibą w Legnicy przy ul. Szczytnickiej 60 zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia Fabrycznej we Wrocławiu, IX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000719375. Mogą Państwo skontaktować się z Biurem Obsługi Klienta za pośrednictwem formularza kontaktowego lub e-mail kontakt@biuraprojektowe.eu. W dowolnym momencie mogą Państwo też wyrazić swój sprzeciw wobec tego rodzaju działań. Podobne działania w celach marketingowych podejmują nasi partnerzy, którym udostępniamy powierzchnie reklamowe w naszym portalu. Nasi partnerzy gromadzą i wykorzystują informacje określające Państwa sposób korzystania z naszego serwisu. Dzięki temu wyświetlają reklamy najbardziej dopasowane do uzyskanych informacji oraz udostępniają je innym podmiotom wyświetlającym lub zlecającym reklamę w Internecie. W związku z reformą prawa ochrony danych osobowych nasi partnerzy potrzebują Państwa zgody na działania, których dokonują na naszych stronach. W przypadku jej udzielenia nasi partnerzy będą mogli, w ramach uzasadnionego interesu, wykorzystać Państwa informacje także dla celów analitycznych służących ocenie skuteczności podejmowanych działań marketingowych. Ewentualna zgoda jest Państwa dobrowolną decyzją, natomiast brak jej udzielenia może wpłynąć na Państwa komfort korzystania z naszych serwisów. Reklamy nieodpowiadające zainteresowaniom użytkownika są nie tylko nieatrakcyjne, ale i drażniące dla odbiorcy. Mogą Państwo udzielić zgodę poprzez zamknięcie tego komunikatu (kliknięcie w przycisk "Akceptuję"). Cofnięcie udzielenia zgody jest możliwe w każdej chwili, co jednak nie będzie równoznaczne z tym, że korzystanie z tych informacji do czasu wycofania zgody nie było zgodne z prawem. Mają Państwo pełne prawo do zgłoszenia podmiotowi wykorzystującemu Państwa dane osobowe żądania dostępu do tych informacji, ich poprawiania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania. Nie w każdym przypadku możliwe jest zrealizowanie Państwa praw w odniesieniu do informacji zapisanych w plikach cookies. Więcej szczegółów znajduje się w naszej Polityce prywatności, w ramach której możliwe jest udzielenie, odwołanie zgody lub zarządzanie ustawieniami prywatności.

Polityka prywatności Akceptuję

Aktualności

Absurdy obliczania powierzchni zabudowy


adobestock

Pewnie niektórzy projektanci pamiętają, jeszcze nadwieszenia budynków wielorodzinnych z miejscami parkingowymi pod nimi, a nawet piękne wykusze w pierzei elewacji, ba nawet wystające nad chodnik przy ulicach w centrach miast. Te piękne czasy dla deweloperów, ale również architektów, skończyły się wraz z normą ISO.

Mowa tu o normie PN-ISO 9836:1997 pt.: "Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych". Norma jest tłumaczeniem angielskiej wersji normy międzynarodowej ISO 9836:1992 i jest wydana jako identyczna z wprowadzoną normą międzynarodową.

W tym miejscu należy też zwrócić uwagę na pewne zapisy Ustawy z dnia 12 września 2002 r. z późniejszymi zmianami o normalizacji. Otóż art. 5. normalizacji, ust. 2 mówi, iż Polska Norma może być wprowadzeniem normy europejskiej lub międzynarodowej. Natomiast ust. 3 mówi, iż stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne. Zatem powstaje pytanie czy trzeba je stosować i czy właściwe jest powoływanie się na nie w rozporządzeniach i ustawach? Ale to już temat na inny artykuł. <<Zobacz pozostałe publikacje autorstwa: Marcin Sieradzki - Architekt>>

Wracając do rzeczonej wcześniej normy ISO chyba największym absurdem jest tutaj definicja powierzchni zabudowy. W dziale 5. "Metody obliczeń i wykaz wskaźników dotyczących przestrzennego kształtowania budynku” w ust. 5.1 Powierzchnie, pkt 5.1.2 Powierzchnia zabudowy, podpunkt 5.1.2.1 mówi: "Przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym", natomiast w podpunkcie 5.2.2.2 przeczytamy, iż "Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu".

Te dwie definicje z jednej normy, wręcz z jednego działu, kompletnie się wykluczają. Pierwsza definicja mówi, że powierzchnia winna być liczona przy samym styku z terenem, druga stwierdza, iż powierzchnia zabudowy to powierzchnia zewnętrzna równa powierzchni największej kondygnacji. Co oznacza, że według drugiej definicji winniśmy wliczać wykusze, ryzality, nadwieszenia kondygnacji i podcienia. Na szczęście dalsza część definicji mówi, iż do powierzchni zabudowy nie wlicza się części nie wystających ponad pow. terenu (czyli elementów podziemnych), schodów, ramp, daszków, markiz, występów dachowych (czyli też okapów, gzymsów), oświetlenia zewnętrznego. Ale wszystkie elementy nadwieszone zwiększają nam powierzchnię zabudowy. Warto nadmienić, że bardzo ważne rozporządzenie o Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego do roku 2018 powoływała się na starą normę PN, a nie PN-ISO.

Rysunek: Marcin Sieradzki - uprawniony architekt - pracownia projektowa BIAMS

Problem w tym, że powierzchnię zabudowy ustalają najczęściej geodeci i to oni podają powierzchnie do urzędu skarbowego, baz, czy ksiąg wieczystych, wykonując mapy do celów projektowych i geodezyjne inwentaryzacje powykonawcze. Architekt i projektant nie ma wpływu na podawane powierzchnie przez geodetę, natomiast wymagają od niego organy administracji architektoniczno-budowlanej czy nadzory budowlane, by powierzchnia podawana w projektach budowlanych i w planach zagospodarowania terenu była zgodna z normą. A rozporządzenie ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków przez termin powierzchni zabudowy rozumie "pole powierzchni figury geometrycznej określonej, jako numeryczny opis konturu wyznaczony przez prostokątny rzut na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzna ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemnej budynku, a w budynkach opartych na filarach, kondygnacji opartej na tych filarach. Oznacza to, że geodeta poda powierzchnię zabudowy jako przyziemia budynku nie przejmując się wystającymi częściami na drugiej lub trzeciej kondygnacji.

Rysunek: Marcin Sieradzki - uprawniony architekt - pracownia projektowa BIAMS

Pozostaje jeszcze kwestia tarasów, schodów i innych elementów. Dawniej schody, rampy i inne elementy związane z budynkiem były wliczane do powierzchni zabudowy. Dziś wiele osób nadal je wlicza, a część projektantów nie, bo według nowej normy nie powinna. Co do tarasu kwestia jest sporna. Jeśli jest on wylewany, konstrukcyjne powiązany z budynkiem winniśmy dodać go do powierzchni zabudowy. Jeśli natomiast jest to taras o konstrukcji lekkiej, drewniany, zdylatowany od budynku na niezależnej konstrukcji lub taras jako utwardzenie wykonany z kostki lub płyt betonowych na drenażu - nie powinien być on wliczony. Podobnie sprawę potraktuje geodeta, który tarasy związane z domem podaje w powierzchni zabudowy.

Kolejny największy absurd tak wyliczanej powierzchni zabudowy to nie tylko rzeczone rozbieżności pomiędzy projektem, opisem i danymi w dokumentach i bazach, ale również niepoliczalny bilans terenu. Dawniej po odjęciu od powierzchni działki czy terenu (teren - kilka działek objętych inwestowaniem), powierzchni zabudowy i utwardzeń wychodziła nam powierzchnia zielona. A wykonując tę zieleń na przykład pod wykuszem, wszystko się zgadzało. Mogliśmy mieć większą powierzchnię użytkową przy mniejszej powierzchni zabudowy i więcej zieleni. Co było logiczne i adekwatne do stanu zastanego.

Według nowej normy, gdy mamy taki wykusz, wliczamy go do powierzchni zabudowy. A pod nim teren zielony - wliczamy do powierzchni zielonej. I tak powierzchnia zabudowy + powierzchnia zieleni + powierzchnia utwardzeń daje powierzchnię większą niż powierzchnia działki o zaprojektowany wykusz. Kompletny bezsens i brak logiki. Czyli wykusz i nadwieszenie wliczamy, ale okapy, daszki, rynny - już nie. Ale przecież też stanowią nadwieszenia i rzut poziomy na teren. Czyli to, mimo że szczęśliwy zapis, kompletnie niespójny, nieścisły i nieadekwatny? Na szczęście nie trzeba też wliczać balkonów, co byłoby kolejnym absurdem.

Kolejna sprawa to elementy drobne. Rynny, gzymsu, okapu i balkonu nie wliczamy, choć jak wiadomo, gzyms może wystawać nawet 40 cm ponad lico i dawać rzut na przyziemie, podobnie ryzalit, czy pilaster grubości 50 cm na ścianie. Ale tego nie wliczamy. Musimy natomiast każdorazowo doliczać ocieplenie budynku. Czyli gdy ocieplamy budynek o 5 cm, należy to uwzględnić w powierzchni zabudowy, podać na przykład we wniosku o warunki zabudowy i potem te 5 cm uwzględnić w wyliczeniach powierzchni. Bo jak docieplamy, to zwiększamy powierzchnię zabudowy, a przecież w myśl prawa budowlanego zmiany istotne, to zmiany pow. zabudowy, lecz na szczęście tylko większe o 1% w powierzchni lub poszczególnych wymiarach, stąd docieplenie budynków nie wymaga pozwolenia na budowę. Co najciekawsze, gdy założymy docieplenie kondygnacji wyższej, bo na przykład na przyziemiu znajdują się garaże, to zwiększymy w teorii powierzchnię zabudowy, gdyż największą powierzchnię będzie miała kondygnacja nad przyziemiem, ponieważ jej rzut na przyziemie stanowi powierzchnię zabudowy. Zatem 5 cm ocieplenia budynku jest wliczane, a 50 cm gzyms na budynku już nie.

Podsumowując, największym absurdem będzie to, iż, jak to bywa w urzędzie, jeden inspektor stwierdzi, że powierzchnia zabudowy to obrys przyziemia bez schodów i tarasów, drugi - wliczy wszelkie elementy terenowe, trzeci - każe policzyć obrys elementów wystających na wyższych kondygnacjach, a jeszcze inny uprze się, że obrys dachu i wjazd do garażu też winien być doliczony. Na koniec przyjdzie geodeta, zrobi pomiar po swojemu i dopiero będzie problem z odbiorem, ale już tylko dla samego inwestora...!

Komentarze czytelników
biuraprojektowe.eu
Dodano: 07.02.2020 08:41
Korekta treści nastąpiła w dniu 07.02.2020r: "... w myśl prawa budowlanego zmiany istotne, to zmiany pow. zabudowy, lecz na szczęście tylko większe o 1% w powierzchni lub poszczególnych wymiarach, stąd docieplenie budynków nie wymaga pozwolenia na budowę".
Dziękujemy za czujność najbardziej aktywnych czytelników w mediach społecznościowych. Zachęcamy do komentowania bezpośrednio pod artykułem.
Odpowiedz na komentarz

Skomentuj artykuł

Zaloguj się, aby dodać komentarz.



Czytaj więcej

Wykorzystanie danych w systemach informacji przestrzennej – Kielce GIS
Kielce - przykładem inteligentnego miasta w Polsce? O Smart City świadczy m.in. to w jaki sposób miasto korzysta z posiadanych danych. Czy miasto potrafi je przetworzyć, wyciągnąć na ich podstawie wnioski? Czy takie dane pomagają w funkcjonowaniu miasta?
Udostępnianie zasobów informacji przestrzennej i geodezyjnej w Gliwicach
Gliwice zdecydowały się na opracowanie kompleksowej cyfrowej bazy danych dokumentów planistycznych miasta. Opierając się na spójności i szerokim zakresie informacji utworzono Portal Planistyczny przeznaczony dla mieszkańców i inwestorów. Zobacz kontynuacje cyklu artykułów o Smart City.
Patronat
© biuraprojektowe.eu 2019
Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności. Mogą Państwo określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w przeglądarce.
Realizacja: MEETMEDIA